Tesis:
Viabilidad de proyectos inmobiliarios de rehabilitación de bloques de viviendas en épocas de crisis económicas
- Autor: MINGARRO MONTORI, Luis
- Título: Viabilidad de proyectos inmobiliarios de rehabilitación de bloques de viviendas en épocas de crisis económicas
- Fecha: 2023
- Materia:
- Escuela: E.T.S. DE EDIFICACIÓN
- Departamentos: CONSTRUCCIONES ARQUITECTONICAS Y SU CONTROL
- Acceso electrónico: https://oa.upm.es/77686/
- Director/a 1º: RÍO MERINO, Mercedes del
- Resumen: Durante el periodo del denominado boom inmobiliario, entre los años 2000 y mediados del año 2007, se desarrollaron todo tipo de promociones de manera descontrolada. Posteriormente, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria española en el año 2008, año en el que se produjo un frenazo en seco de la construcción en general y de la vivienda en particular, la rehabilitación de vivienda empezó a tener mayor presencia en las futuras actuaciones para activar el sector de la construcción. Sin embargo, los planes de vivienda y las modificaciones de normativas que se aprobaron, entre ellas la Ley del suelo, orientadas a este objetivo, no acabaron de tener los resultados que se esperaban en el número de viviendas rehabilitadas.
Con la crisis sanitaria del año 2020 que afecto al mundo entero, como consecuencia del virus COVID-19, se produjo una nueva crisis económica agravada en el año 2022 con la crisis de materias primas y energética tras el estallido del conflicto bélico en Ucrania. El mecanismo de recuperación económica tras la pandemia propuesto por Europa busca potenciar de nuevo la rehabilitación de viviendas, para reducir las emisiones de CO2 y las necesidades de energía consumida por las viviendas, constatándose que tras periodos de crisis los gobiernos buscan incentivar la economía a través del sector inmobiliario.
El objetivo principal de esta tesis es la definición de un modelo de gestión de proyectos inmobiliarios que permita potenciar proyectos de rehabilitación de bloques de viviendas. Para ello, se realizará un estudio de casos reales de rehabilitación exitosos, realizados en la Comunidad Autónoma de Aragón, abarcando periodos de crisis económica, evaluando los costes y la planificación de estas actuaciones. De este modo, gracias al trabajo de investigación de estos casos, se han podido descomponer las actuaciones realizadas y agruparlas con datos similares que han permitido su comparación, clasificando las actuaciones en diferentes tipologías de bloques de viviendas y se han dictado unos modelos de gestión, contemplando tanto la demolición y ejecución de nuevas viviendas como la rehabilitación de las existentes aumentando su edificabilidad.
También, a través del análisis de sensibilidad, tanto monovariable como multivariable utilizando programación en phyton, se han determinado los modelos más viables, tras realizar simulaciones de variaciones en los ingresos y en los gastos del proyecto, similares a las ocurridos en épocas de crisis económica. La conclusión de ello ha sido que los modelos de gestión con aumento de edificabilidad son los más viables.
Sobre estos modelos se ha planteado un modelo de gestión, generando una metodología que ordena todo el proceso de rehabilitación, y permitiendo conocer el momento más adecuado en el que realizar cada actuación, quienes son los agentes implicados en la misma, y la documentación generada. Este modelo aconseja la incorporación al proceso de rehabilitación de empresas gestoras especializadas en el sector, privadas o públicas, porque consiguen incrementar el número de viviendas rehabilitadas, cumpliendo los objetivos marcados por las normativas europeas.
ABSTRACT
During the period of the so-called "real estate boom", between the years 2000 to mid-2007, all kinds of promotions were developed in an uncontrolled manner. Subsequently, after the bursting of the Spanish real estate bubble in 2008, the year in which construction in general and housing in particular came to a screeching halt, housing renovation began to have a greater presence in future actions to activate the construction sector. However, the housing plans and the regulatory modifications that were approved, including the Land Law, aimed at this objective, did not achieve the expected results in terms of the number of renovation homes.
The health crisis of 2020, which affected the entire world as a result of the COVID-19 virus, led to a new economic crisis, aggravated in the year 2022 by the raw materials and energy crisis following the outbreak of the war in Ukraine. The mechanism of economic recovery after the pandemic proposed by Europe seeks to boost housing renovation again, to reduce CO2 emissions and the energy needs consumed by housing, noting that after periods of crisis, governments seek to stimulate the economy through the real estate sector.
The main objective of this thesis is the definition of a real estate porject management model that allows the promotion of renovation projects of housing block. For this purpose, a study of real cases of successful renovation projects carried out in the region of Aragon, covering periods of economic crisis, evaluating the costs and planning of these actions. In this way, thanks to the research work on these cases, it has been possible to break down the actions carried out and group them with similar data that have allowed their comparison, classifying the actions in different types of housing blocks and some management models have been dictated, contemplating both the demolition and construction of new homes and the renovation of existing ones, increasing their buildability.
Also, through sensitivity analysis, both monovariable and multivariable using Python programming, the most viable models have been determined, after simulations of variations in income and expenditure of the project, similar to those occurring in times of economic crisis. The conclusion of this has been that the management models with increased building volumen are the most viable.
Based on these models, a management model has been proposed, generating a methodology that orders the entire renovation process, and makes it possible to know the most appropriate moment to carry out each action, who the agents involved are, and the documentation generated. This model advises the incorporation of management companies specialised in the sector, private or public, into the renovation process, because they manage to increase the number of houses renovated, meeting the objectives set by European regulations.