Tesis:
La inversión inmobiliaria institucional versus los sistemas de previsión social : repercusiones sobre la arquitectura y la ciudad
- Autor: FERNÁNDEZ CLAVÉ, Francisco Javier
- Título: La inversión inmobiliaria institucional versus los sistemas de previsión social : repercusiones sobre la arquitectura y la ciudad
- Fecha: 2019
- Materia: Sin materia definida
- Escuela: E.T.S. DE ARQUITECTURA
- Departamentos: CONSTRUCCION Y TECNOLOGIA ARQUITECTONICAS
- Acceso electrónico: http://oa.upm.es/55350/
- Director/a 1º: CÁRDENAS CHÁVARRI, Javier de
- Director/a 2º: GARCÍA-SANTOS, Alfonso
- Resumen: La reducción de la natalidad, el alargamiento de la esperanza de vida y la tardía incorporación al mundo laboral, unidos al aumento del gasto sanitario, hacen necesario incrementar el ahorro destinado a la previsión social y optimizar su gestión. El cambio paulatino del sistema público de pensiones, basado en el Criterio de Reparto piramidal, a sistemas públicos o privados, basados en el Criterio de Ahorro a largo plazo, aumentará aún más el volumen de recursos, que habrán de invertirse de forma eficiente. Los Sistemas de Ahorro hacen posible invertir las aportaciones de los partícipes a largo plazo y obtener rentabilidad, creando una importante actividad económica, frente a los Sistemas de Reparto que consumen inmediatamente todas las aportaciones en pagar las prestaciones de los pasivos y no generan ahorro ni inversión. Los inversores institucionales son entidades que agrupan colectivos orientados a alcanzar objetivos de previsión social, dotándolos de la estructura adecuada y proporcionándoles los servicios necesarios para gestionar sus inversiones. Entre otros cabe citar: compañías de seguros, fondos y planes de pensiones y mutualidades. Estos inversores suelen tener un perfil Core o Core Plus enfocado hacia inversiones con riesgo reducido y rentabilidad baja o moderada a largo plazo, evitando actuaciones especulativas. Sus valores éticos están en línea con los criterios de Responsabilidad Social Corporativa (RSC) y de sostenibilidad medioambiental. Este perfil se adecúa perfectamente a los requerimientos de la inversión en rehabilitación del patrimonio y regeneración urbana. Su distribución de inversiones entre el ámbito financiero y el inmobiliario ha ido variando a lo largo de la historia, dependiendo de las circunstancias económicas de cada etapa, si bien ha tenido dos características definitorias: la parte destinada al sector financiero ha sido siempre mayoritaria, pero la porción invertida en el inmobiliario ha seguido una senda creciente, debido a su baja correlación con otras clases de activos, [Craft, T.,2005]1. La necesidad de mantener el patrimonio arquitectónico en condiciones adecuadas ha puesto de manifiesto la gran cantidad de recursos precisos. Sólo con el concurso de las Administraciones Públicas, resultaría imposible llegar a cubrir una mínima parte de esta labor de recuperación. Es imprescindible concitar la intervención de la iniciativa privada, haciendo atractivas estas actuaciones. En toda esta cuestión el papel de los inversores institucionales y del inmenso volumen de fondos que gestionarán será muy relevante. Aprovechar de manera eficaz la disponibilidad de estos capitales crecientes para orientarlos hacia la revitalización del patrimonio y la regeneración urbana tendrá que pasar por una reconsideración de los criterios de protección del patrimonio y su forma de aplicación (Protección Sostenible). Ello deberá permitir una mayor flexibilidad, tanto en las actuaciones como en los cambios de uso necesarios, con nuevos criterios que preserven los valores urbanos y arquitectónicos esenciales, al objeto de reinventar estos edificios y dotarlos de la necesaria utilidad social y rentabilidad económica, para que los inversores institucionales, decidan desarrollarlos. Todo ello contribuirá a recuperar y reutilizar el patrimonio urbano obsoleto, creando una intensa actividad y nuevos puestos de trabajo, en particular para los profesionales inmobiliarios y para los arquitectos. La puesta en marcha de actuaciones de colaboración público-privada (Public-Private Partnership PPP), para encauzar estas inversiones institucionales hacia proyectos de rehabilitación del patrimonio cultural y de regeneración urbana, será un eficaz instrumento para potenciar estas actuaciones. ----------ABSTRACT---------- Natality decrease, lengthening of the life expectancy and late integration into the labour market, together with the rising of health expenses, make necessary to increase the amount of savings allocated to social prevision as well as to optimise its management. The Gradual change from public pension systems, based on pyramidal pay-as-you-go (PAYGO or PAYG) criteria, to private or public systems duly funded on assets and based on Long-Term Savings Criteria, will increase even more the amount of resources to be invested in an efficient way. Funded systems are able to make long term investments of participant contributions, creating an important economic activity, while PAYGO systems spend immediately all received contributions for paying the benefits to pensioners and so that do not generate any savings to invest. Institutional Investors are entities which group together collectives oriented to reach certain social prevision targets, providing them with the adequate structure and furnishing the necessary services to manage their investments. Among them, insurance companies, mutual labour unions and pension funds can be mentioned. These investors use to have a Core or Core Plus profile, focused on very conservative investments, low risk level and reduced or moderate return to long term, avoiding a speculative behaviour. Their ethical principles are in line with the Corporate Social Responsibility (CSR) and environmental sustainability (SRB) criteria. This profile is perfectly adapted to the heritage recycling and urban regeneration requirements. Their investment split between the financial and real estate fields has being varying along the history, depending on economic circumstances of each period, although it has always been characterised by two defining trends: the portion allocated to the financial sector has ever been the majority, but the part invested in real estate has followed a growing path, due to its low correlation with other asset classes, [Craft, T.,2005]2. Exigency of keeping architectural heritage in adequate conditions has brought to light the huge amount of necessary means. Just with the support of Public Administrations, it would become impossible to cover a minimum fraction of this recovery task. It is indispensable to provoke the intervention of private initiative, making more attractive those actions. In all this matter, institutional investors role, due to the enormous growing volume of funds under their management, will become more and more relevant Taking advantage, in an efficient way, of those growing capitals availability to orient them towards heritage revitalisation and urban regeneration, will require necessarily a deep reconsideration of the heritage preservation criteria as well as their interpretation (Sustainable Preservation). This will have to permit a higher flexibility in the interventions, as in the necessary change of uses, with new criteria to preserve their urban and architectural essential values, in order to reinvent these buildings, by providing them with the adequate social utility and economic profitability. This way, institutional investor will decide to participate in their refurbishment. This will contribute to recovery and recycling of urban heritage already obsolete, creating an intense activity and lots of new jobs, particularly in the real estate sector as well as for the architects. The start-up of Public-Private Partnership PPP operations, to canalize institutional investments to cultural heritage refurbishment and urban regeneration projects, could represent one of the more efficient instruments to get both fields duly connected.